原標題：15樓財經(jīng) | 成交量暴跌94%  限購2周年的北京商住樓市

　　2017年3月26日，北京出臺政策，規(guī)定“商業(yè)、辦公類項目限購，新建、在售項目禁止向個人出售”。隨后，“商住房”成交量斷崖式下跌，甚至很長時間內出現(xiàn)過“零成交”。

　　對此，有業(yè)內人士指出，2017年的新政被稱為歷史上最嚴格的商辦限購政策，對北京樓市之前過熱的商辦市場打擊非常明顯，整體市場全面冰凍，“可以說是全國調控政策下，影響最大的分類型市場。”

　　如今，新政出臺已經(jīng)兩年，北京的商住市場早已不復往日的火爆了——成交量暴跌94%，價格也下跌超過40%。

當下買房人：有人虧130萬元賣房？

　　2019年春節(jié)后，王陽就開始了漫長的看房之旅。他手里的錢有限，又不甘心買個小戶型，有朋友建議，可以看看商住房，“單價低、總價低。”

　　簡單地說，商住房就是本應用于開發(fā)寫字樓或者商鋪的地塊，但開發(fā)商卻做成了住宅。如今北京市場上大部分商住房不通燃氣，還是商業(yè)水電，但也有少數(shù)商住房是民水民電。曾經(jīng)因為不限購、價格又相對偏低，商住房一度在北京住房市場相當活躍。

　　“550萬買的房子，420萬賣？”王陽有些不敢相信，“虧130萬賣？”他又確定了一下，得到中介肯定的答復后，王陽有些動心了，于是他說自己考慮下，畢竟要一次性拿出這么多錢并不容易。

　　按照王陽的介紹，這是一套林肯公園的房子，120平米，均價僅35000元。林肯公園是北京比較著名的商住小區(qū)，位于北京市亦莊區(qū)。

　　王陽是個行動派，看房之后，他意識到，商住房較兩年前的價格已經(jīng)低了不少，確實可以作為購房的考慮了，“虧著賣的還不少。”

　　實際上，不僅是商住房交易市場出現(xiàn)了明顯的降溫，土地市場商辦類也出現(xiàn)了明顯的退燒：商辦限購后出讓的數(shù)宗商辦地塊，溢價率明顯下調，特別是最近更是歷史多年未出現(xiàn)的流標現(xiàn)象再次出現(xiàn)。張大偉說，限購前商辦土地平均溢價率115%，而最近一年溢價率只有5.7%，“多宗流標。”

　　2016年底的時候，王陽曾經(jīng)看過北京另一著名的商住小區(qū)——北京像素的房子，雖然當時不限購，不占購房名額，還能貸款，但每平米超過6萬元的價格，還是讓他猶豫了，王陽說，沒買后看著房價一直漲，還挺后悔的，“不過現(xiàn)在覺得還挺幸運的。”

　　王陽在北京像素看了一套挑高將近4.9米的LOFT戶型，南向，面積不到50平米，目前的價格不到200萬。而此前，這套戶型的價格要差不多300萬。

　　商住房房主：當時想只要房價過7萬就賣

　　和王陽不同的是，2016年初，馬東當時毫不猶豫的在北京像素買了一套小戶型的商住，但現(xiàn)在卻“賣不掉了”。“我買的時候每平米54000元，首付了100萬，貸款差不多150萬。”

　　雖然每個月要還8000多元，但馬東一點兒也不擔心，“買了之后，房價就開始漲，最高的時候差不多65000元。”

　　“我當時就想只要房價過7萬，我就把這房子賣了。”馬東說自己還算了一筆賬——一年多時間就能掙個首付回來，這投資真的超值。

　　那段時間，馬東天天上網(wǎng)去看北京像素的房價和成交量，看著房價節(jié)節(jié)攀升，每天心情都特別好。他盤算著，房子出手，先換輛車，剩下的存起來，看看有沒有好機會，再做個其他投資。但一切都在2017年的三月戛然而止，限購令來了！北京的商住房市場徹底冰封。馬東一下子懵了，他瘋了一樣的打電話咨詢中介、以及對房地產(chǎn)市場有研究的朋友。

　　幾十個電話之后，馬東都要后悔死了，“65000的時候，有朋友建議我出手，但我覺得房價還會漲，就拒絕了他的提議。”之后的兩個月，馬東依舊每天關注商住房的價格以及成交量，但看完心里就很堵，“幾乎沒有成交，房價也開始下跌。”

　　這意味著，馬東面臨的狀況很尷尬，“想賣都賣不出去。”他也曾試著把房子掛到網(wǎng)上，房價從6萬一路降到5.2萬元的成本價，但幾乎無人問津。

　　限購令：對個人購買商辦類項目有嚴格限制

　　讓馬東很有挫敗感的“限購令”是2017年3月26日出臺的——北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，對北京的商業(yè)、辦公類項目進行監(jiān)管，其中對個人購買商住類項目的限制措施，更是在全國范圍內開啟了對商住房限購的先河。

　　公告明確指出，商業(yè)、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）應當嚴格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設、銷售、使用，未經(jīng)批準，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>

　　公告要求發(fā)企業(yè)在建（含在售）商住類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。購買商住類項目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業(yè)單位、社會組織。

　　公告還強調，在政策執(zhí)行之前，已銷售的商住類項目再次上市出售時，可出售給企事業(yè)組織、社會組織，也可出售給個人。

　　但個人購買同時限制了諸多的條件，比如“在京名下無住房和商住房記錄”，“在申請購買之日起，在京已連續(xù)繳納五年社保或個人所得稅”等。與此同時，北京各商業(yè)銀行也暫停了對個人購買商住房的購房貸款。

　　數(shù)據(jù)：兩年成交量跌了94%

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在這樣的政策下，新政后的第二個——2017年4月，北京商住房的成交數(shù)量僅為194套，這較之前每個月數(shù)千套的成交量，跌幅超過95%，而成交均價從2017年3月的每平米51036元，下跌到每平米40898元，下跌幅度接近20%。

　　“一夜之間，客戶都沒了。”對于兩年之前的那次限購，北京某中介公司的小王至今還記憶猶新，小王所在的門店就在北京像素，當天下午自己還在協(xié)調幾名客戶和房東之間的首付以及貸款等相關事宜，晚上新政就出臺了，這讓小王特別的郁悶，幾名客戶他跟了不少時間了，已經(jīng)到了最后的階段，但隨著限購政策的出臺，客戶全都放棄購買了。

　　“2016年的商住房市場特別好。”小王稱，那一年，他每個月都能賣出去商住房，有時候甚至不止一套，“那段時間從早忙到晚，都不覺得累。”

　　或許一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出彼時商住市場的火爆。北京商住房成交套數(shù)從2010年的19077套，上漲到2016年的67609套，漲幅為254%，成交均價從22959元/平方米，上漲到30069元/平方米，到“3•26新政”時，均價已漲至44663元/平方米。2016年，商住房成交量占北京新房總成交量的比重為58.7%。

　　公開資料顯示，“3•26新政”前，北京像素的兩層Loft戶型的成交價最高達到過65000元/平方米，而目前，Loft戶型的成交價普遍在42000元出頭，而平層戶型成交價直接跌穿每平米30000元關口。而林肯公園成交價也從當年的超過6萬元，下跌至目前的40000元出頭。

　　馬東已經(jīng)不考慮賣房了，他不想再降價，“實在不行，只能先出租了，等合適的機會再說。”

　　北青報記者注意到，在上述中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，從2017年4月后，北京商住房的成交量就沒有突破過4位數(shù)，有不少月份甚至只有幾十套的成交量，其中最低的為2018年2月，成交量僅為27套。而成交均價最低的是2018年6月，僅為每平米20084元。

　　經(jīng)濟學家宋清輝指出，對于北京商住房這個市場來說，房價如此下降，讓很多人始料未及。“有的投資者想按原購房價出售房產(chǎn)，基本就是有價無市。”

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：從2017年326開始，北京針對商住公寓類房源限購執(zhí)行24個月，截止3月25日，網(wǎng)簽只有6550套，成交量暴跌94%。

　　房主選擇低價出售或繼續(xù)出租

　　當然，這并不是馬東一個人的選擇，對于沒能在調控政策出臺之前脫手出售的投資客來說，低價出售或是繼續(xù)出租是他們必須面對的一個選擇。

　　張雪就選擇了繼續(xù)出租。她的商住房在通州臨河里，60平的房子一個月的租金是5500元，這比去年高了一年，“如果要帶注冊地址，還要再貴一些。”她也曾想過要把這套商住房賣掉，但掛了幾個月后，還是放棄了，“有人問，沒人看，我也不想賠錢賣。”

　　盡管商住房出租的價格并不低，但李芳算了一筆賬后，還是放棄了。她想投資，買來出租，但中介勸她，“如果自住，買個大戶型，投資的話，確實不怎么合適。”

　　李芳看得房子是不到50的平層，差不多每平米35000元，連稅費算下來要支付差不多180萬，每個月租金6500元，一年78000萬，除去物業(yè)、取暖等各類費用，一年的收益差不多是68000元，“27年才能回本，確實不合算。”

　　做了幾年地產(chǎn)中介，小王覺得和現(xiàn)在商住房的價格和商品房比起來，性比價還算不錯，“如果沒有購房資格，或者不想占購房名額，可以用公司名義買。”

　　而記者在一些中介門店獲得的信息顯示，目前確實有不少客戶都用公司名義購買了商住房。“現(xiàn)在注冊公司很容易，購房也對公司沒限制，所以公司買房很方便。”據(jù)林肯公園附近一家中介的資深顧問介紹，公司購買商住房和個人購買最大的不同，就是每年需要繳納一部分房產(chǎn)稅和土地使用稅。

　　按照目前施行的標準，房產(chǎn)稅的繳納標準是房屋購買價格×70%×1.2%，土地使用稅的繳納標準是房屋面積×土地級別標準收費，而土地級別收費標準從18元/平方米到30元/平方米不等。這就是說，如果一套商住房的總價為200萬元，那么一年的房產(chǎn)稅為16800元，土地使用稅最高為3000元。

　　不過也有中介提醒，按照目前的政策來說，2017年6月之前的商住房，可以賣給公司，也可以賣給個人。但2017年6月之后的商住房，就只能賣給公司，不能賣給個人了，“這樣的話，交易的時候會比較麻煩，想買商住房還是二手房比較合適。”

　　專家：整體市場全面萎縮

　　數(shù)據(jù)顯示：在過去兩年，北京商住房合計網(wǎng)簽只有167.89億，而在調控前2年，這一數(shù)字高達1943.99億。

　　對此，張大偉指出，北京商辦限購，分兩類，二手房房源個人可以購買，但限購條件比住宅更嚴厲。新建商住公寓必須企業(yè)購買。現(xiàn)在成交的商住公寓除通州等少數(shù)項目（政策允許居住的）其他全部是企業(yè)性質購買。

　　于調控前相比，整體市場成交量全面萎縮，“從平均價格看，商辦市場二手房價格已經(jīng)平均下調超過35%，部分二手房商住甚至出現(xiàn)了價格跌幅超過45%。”張大偉說。

　　而在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，過去兩年的時間里，商住類住房的成交并不多，所以無論是降價銷售，還是其他各類“貓膩”的交易方式，都會比較多。

　　“但從行業(yè)交易秩序來看，新的交易風險又會放大。”嚴躍進說，實際上此類承諾是比較無力的，因為開發(fā)商自己都在擔心是否可以拋售，這實際上是把交易風險轉嫁到個人購房者身上。“對于購房者來說，有時候寧可不買或者寧可讓房價漲，也不要隨便去接受一個未來轉讓有困難的房產(chǎn)。”

　　合碩機構首席分析師郭毅則認為，隨著未來小戶型商住類產(chǎn)品庫存的逐漸減少，此類產(chǎn)品的稀缺性會逐漸體現(xiàn)。郭毅說，未來的商辦類產(chǎn)品基本上都以大戶型為主，比如套內500平，建筑面積就要650-700平米，這也注定了小戶型的商辦類產(chǎn)品會越來越少，“目前存量的套數(shù)相比兩年前已經(jīng)減少了三分之一。”郭毅稱，現(xiàn)在小戶型商辦類產(chǎn)品的價格并不高，所以還是具有很好的投資價值。

　　而宋清輝則認為，在“房住不炒”背景下，商住房成交量下跌，成交價持續(xù)下跌的情況屬于正常現(xiàn)象。

　　（文中購房者為化名） 

　　文/北京青年報記者 張蕊