針對經營貸、消費貸違規(guī)流入樓市現(xiàn)象，監(jiān)管正持續(xù)加大管理力度。

　　日前，央行上海總部印發(fā)《2021年上海信貸政策指引》（下稱《指引》），要求金融機構要合理控制房地產貸款增速和占比，切實防范消費貸款、經營性貸款違規(guī)流入房地產市場。

　　記者了解到，目前上海地區(qū)銀行業(yè)已對消費貸、經營貸等進行全面自查，已有銀行對違規(guī)貸款進行提前收回；同時，銀行已將自查和整改的相關情況上報給監(jiān)管機構，監(jiān)管部門正做匯總整理。

　　除了上海外，第一財經獲悉，深圳監(jiān)管部門于近日召集深圳各大商業(yè)銀行開會，要求對經營貸、消費貸流入房地產市場進行排查，北京春節(jié)前也已開啟專項排查。

　　接受第一財經采訪的業(yè)內人士表示，經營貸、消費貸違規(guī)流入樓市，既影響了房地產市場的秩序，又不利于解決中小微企業(yè)融資難、融資貴的問題，甚至進一步導致市場資金脫實向虛。監(jiān)管的嚴查將有助于經營貸回歸本質，一定程度上促進樓市健康發(fā)展。

　　上海銀行業(yè)全面自查

　　對于上海銀行業(yè)而言，嚴控經營貸、消費貸資金違規(guī)流入房地產市場已成為今年的重點工作之一。上述《指引》強調，2021年，金融機構要加強個人住房貸款管理，嚴格審查貸款人個人信息的真實性，切實防范消費貸款、經營性貸款違規(guī)流入房地產市場。

　　事實上，在此次監(jiān)管再次發(fā)聲前，上海銀保監(jiān)局1月就印發(fā)了《上海銀保監(jiān)局關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，對轄內商業(yè)銀行就差別化住房信貸政策執(zhí)行、住房信貸管理等工作提出要求。

　　其中包括，要求轄內銀行對去年6月以來發(fā)放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款全面自查；同時，提出攔截機制，要求完善信貸資金用途監(jiān)測與攔截機制，擴大模型監(jiān)測范圍，提升監(jiān)測效果。對確認用途違規(guī)的行為，應及時采取實質性管控措施。

　　第一財經了解到，目前上海地區(qū)各大銀行都在進行消費貸、經營貸的流向檢查。一位國有大行風險管理部相關人士對記者稱，類似檢查其實往年也會有，銀行對貸后資金的流向監(jiān)測屬于常規(guī)操作，銀行一般是通過對收款方的關鍵字進行檢索，然后再對命中關鍵字的線索進行二次核查。“只不過今年更嚴了。”

　　至于銀行具體如何自查，一位城商行分行行長助理對記者表示，主要是看借款主體和資金流向。比如在查經營貸款方面，先判斷借款主體是否為新注冊成立的殼公司，是否有正常業(yè)務的結算交易流水，與主營業(yè)務特征是否相符。

　　隨后再看資金流向，包括支付對手方是否為正常商務合作伙伴，是否符合經營特征，支付金額是否符合一貫結算規(guī)模；同時還要關注實控人、關聯(lián)企業(yè)的資金流入，主要是為了防范形式上支付后實際資金回流，倒手再進入樓市。

　　在銀行自查之后，監(jiān)管部門也會進行核查，對違規(guī)行為做出相應的懲處。據(jù)悉，上海地區(qū)要求銀行于2月28日前向上海銀保監(jiān)局報送自查和整改報告，記者了解到，目前各家銀行已經上報了相關情況，上海銀保監(jiān)局正在進行匯總整理。

　　除了嚴控信貸資金違規(guī)流入樓市，《指引》還稱，金融機構要合理控制房地產貸款增速和占比，嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策，優(yōu)先支持首套剛需自住購房需求。這意味著，多方管控下，銀行涉房類資金的投放將會受到限制。

　　在此背景下，多位業(yè)內人士認為，今年銀行信貸投放將面臨結構性配比調整，即銀行將減少住房按揭貸款和房地產開發(fā)貸款的投放比例，增加其他零售和對公貸款的投放。比如，探索其他優(yōu)質信貸投放領域，適度調整對公和零售業(yè)務的占比。“我們行會關注小微行業(yè)，關注綠色低碳產業(yè)、科技業(yè)、制藥業(yè)等。”前述城商行分行行助稱。

　　多地也開啟排查

　　除了上海地區(qū)外，第一財經獲悉，深圳監(jiān)管部門于近日召集了深圳各大商業(yè)銀行開會，要求對經營貸、消費貸流入房地產市場進行排查。某股份制銀行人士稱，已經接到相關通知。

　　某國有大行深圳分行人士此前告訴第一財經，最近兩年來，監(jiān)管對經營貸、消費貸的檢查一直沒有放松，已經成為常規(guī)動作，該行去年就因為客戶利用經營貸違規(guī)炒房被監(jiān)管處罰，另一大行早前也因此受罰。

　　記者了解到，與以往的例行抽查有所不同，這次是專項檢查。某股份行深圳支行行長稱，檢查的主要內容是，申請貸款時，抵押房產過戶是否已滿8個月，貸款發(fā)放是否已滿6個月，貸款人及配偶最近3個月內是否存在買房記錄。

　　這也是2020年4月以來，深圳第二次排查經營貸炒房。去年4月20日，深圳銀保監(jiān)局、人民銀行深圳中心支行聯(lián)合召開座談會，要求商業(yè)銀行對信貸資金是否違規(guī)流入房地產全面排查，原則上要求向銀行申請經營貸時，借款人用做抵押的房產持有時間不得少于6個月。

　　深圳銀行業(yè)人士稱，此前例行檢查中發(fā)現(xiàn)的經營貸、消費貸炒房，一般都是銀行貸款審核不嚴，或挪用時間與取得貸款間隔時間過短，而且使用貸款時也沒有隱藏實際資金流向。為了避免暴露實際用途，不少貸款人采取多賬戶轉賬的方式，隱藏貸款的實際流向。

　　北京、廣東等地也已開始排查經營貸違規(guī)流入樓市。2月1日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布公告，針對部分購房者挪用消費貸、經營貸資金作為購房款等情況，開展大數(shù)據(jù)篩查，并對1月25日以來熱點區(qū)域的成交案例進行排查。

　　上述行動主要核查全款購房中，購房人和直系親屬近期申請使用了經營貸的行為。針對北京學區(qū)房市場此前的“炒作”苗頭，相關部門還對西城區(qū)金融街、德外、海淀萬柳、中關村等熱點學區(qū)房成交案例進行重點核查。

　　以其中被排查到的案例為例，某人在去年新注冊了一家小微企業(yè)，注冊企業(yè)之后沒過幾天，就網簽了西城區(qū)重點學區(qū)的一套二手房，在隨后的幾個月里，先后從兩家銀行申請了數(shù)百萬元的經營貸。

　　通過銀行配合，檢查人員會調查該筆經營貸在發(fā)放后，被用在了哪里，是否通過虛假經營合同，流入其他空殼公司賬戶。因經營貸資金違規(guī)進入樓市，往往要經過多次付款“倒出”，檢查人員會核查每筆資金的最終流向。

　　另據(jù)媒體報道，3月11日，廣東各家銀行機構全面開展信貸資金違規(guī)流入樓市專項風險排查，并在金融監(jiān)管部門指導下加強經營貸、消費貸審核力度。

　　在業(yè)內人士看來，嚴打違規(guī)經營貸有其必要性。今年政府工作報告提出，大型商業(yè)銀行普惠小微企業(yè)貸款增長30%以上，而如果經營貸違規(guī)進入樓市的漏洞無法堵住，將有更多資金披著實體融資的外衣，違規(guī)進入樓市，助推房市炒作。

　　樓市炒作之風或得到抑制

　　若多地對經營貸的排查和整改落到實處，將有助于遏制樓市的炒作之風。貝殼研究院高級分析師潘浩認為，預計后續(xù)房價上漲過快的城市，特別是大城市，將加強“違規(guī)資金”流入樓市的監(jiān)管力度，“提前回收貸款”措施將對房地產投機者造成震懾作用。

　　“如果出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象要抽貸，對熱點城市的樓市會形成很大打擊，特別是對北上廣深這些一線城市。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴第一財經。

　　“經營貸都是動用杠桿買房，部分是在資金中介慫恿下，把存量房貸都置換為經營貸，這也是違規(guī)的。真正嚴查起來，每一筆都逃不過。”李宇嘉稱，最后的結果是很多人會掛牌賣房。

　　上海中原地產首席分析師盧文曦對記者表示，具體從房地產類型上看，嚴查經營貸炒房一定程度上將對偏高端的項目，尤其是豪宅項目產生影響。“一般買豪宅產品的都是企業(yè)主，他們往往會通過多種渠道把經營貸的錢套出來，在這種方式被嚴查后，豪宅類項目的水分可能就會被擠出來了。”

　　合碩機構首席分析師郭毅告訴記者，對于炒房比較盛行的區(qū)域、經營貸使用較多的人群來說，確實會因為此輪嚴查行動，使投機需求有所降溫。但在那些市場相對比較穩(wěn)定的城市，類似現(xiàn)象較少，比如像北方大部分城市受到的沖擊會較小。

　　李宇嘉還稱，參與違規(guī)經營貸的各方包括商業(yè)銀行都會受到嚴厲處罰，最近各地銀監(jiān)局已公布了一批經營貸違規(guī)的案例，對銀行處罰力度比較大。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，經營貸流入樓市的核心原因是和按揭貸款的利差，同時也與銀行在放貸過程中既當運動員又當裁判員有關。他認為，從銀行角度來說，經營貸的風險相對而言高于按揭貸款，但是經營貸的利率在政策要求下又低于按揭貸款，所以銀行在執(zhí)行層面出現(xiàn)了動作走形。

　　“針對一些短期內用新房本以及新企業(yè)注冊套取經營貸的行為，最近的打壓是非常有力的。這種政策的力度肯定能夠抑制市場過熱，讓經營貸回歸它的本質，有助于企業(yè)經營，能夠一定程度上抑制整個樓市非理性、不健康的發(fā)展。”張大偉說。