北京住房租賃條例征求意見，擬建立租金監測和發布機制；起居室等不得單獨出租

　　房租上漲過快可實行租金指導價

　　北京市住建委面向社會公開征求《北京市住房租賃條例》(征求意見稿)意見。北京將“嚴管”長租公寓、群租房等，提出租賃企業向承租人單次收取租金的數額不得超過3個月租金總和，押金不超過一個月租金；住宅的起居室、廚房、衛生間、陽臺、儲藏室等不得單獨出租用于居住。

　　新京報訊 為培育和發展住房租賃市場，完善住房租賃的管理體制機制，昨日，北京市住建委發布《北京市住房租賃條例(征求意見稿)》，對長租公寓監管、租金貸、群租房等熱點問題予以規范。

　　其中提出，北京將建立租金監測和發布機制，租金上漲過快時，可以采取限制住房租賃企業經營房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調控住房租賃市場。

　　征求意見稿分為總則、出租與承租、租賃服務、培育和發展、法律責任和附則6章，共計81條。征求意見截止時間為2021年9月23日17:00。

　　增加調控

　　租金快速上漲可遞進式調控

　　征求意見稿第六十條指出，北京市將建立租金監測和發布機制。

　　當住房租金快速上漲時，住房城鄉建設等主管部門可以采取限制住房租賃企業經營房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調控住房租賃市場。必要時可以實行傭金或租金指導價。

　　北京大學法學院房地產法研究中心主任、教授樓建波表示，國家版《住房租賃條例(征求意見稿)》規定，“租金上漲過快的，可以采取必要措施進行合理調控”，此次北京對必要措施進行了具體化。

　　樓建波稱，征求意見稿中的必要措施主要有三個方面。首先是限制住房租賃企業“收房”的租金漲幅、查處哄抬租金，“這個措施顯然是針對當年各大租賃企業競價收房的約束，防止這些企業在資本的助推下放大市場波動。”

　　其次是實行傭金指導價。傭金是承租人的負擔之一，2016年之后，住房租賃傭金由指導價調整為市場調節價，即由政府設定封頂價改為雙方協商的市場價，一般由承租人交納，標準多為1個月租金。實行傭金指導價將有助于減輕承租人的實際負擔，特別是減輕換房的壓力。

　　最后是實行租金指導價，即由政府分區域規定租金的上限或漲幅，確保租金保持在合理范圍。這個區域可能是某些價格上漲過快的區域，也可能是全部范圍。

　　“這三個遞進式的調控措施是北京市首創，充分釋放了北京市調控租賃市場、穩定租金水平的決心。”樓建波表示，該條款主要針對的是“租金快速上漲”，屬于依法設定、用來穩定租金的調控工具。

　　統一平臺

　　建立住房租賃管理服務平臺

　　征求意見稿第十四條指出，北京市將建立住房租賃管理服務平臺。出租人應當通過住房租賃管理服務平臺網簽住房租賃合同，同步完成住房租賃登記備案和出租登記。

　　北京將利用科技手段提供合同網簽、信息查詢、信息核驗、登記備案等服務，與公安、教育、人力社保、住房公積金、金融等主管部門建立信息互通共享機制。

　　住房租賃企業、房地產經紀機構應當通過住房租賃管理服務平臺網簽住房租賃合同和經紀服務合同，并留存合同及相關資料不少于5年。

　　此外，征求意見稿還規定承租人可以憑備案的租賃合同作為依法申請辦理積分落戶、子女義務教育入學、公積金提取等公共服務事項的憑證。

　　樓建波表示，按照國家法律法規，出租房屋需要向屬地住建房管部門辦理登記備案，向公安部門辦理出租登記。通過全市統一的租賃平臺網簽租賃合同，相當于給租賃市場提供了一項公共基礎設施，出租人不用“一事兩跑”，也不用擔心個人信息保存在企業的安全性。

　　嚴管長租公寓

　　單次收租金不得超3個月

　　“近年來，長租公寓在資本的驅動下，長收短付、高收低出、爆雷、甲醛超標等亂象不斷，嚴重損害了租賃當事人的權益。”樓建波說。

　　征求意見稿也體現了針對長租公寓的“嚴管”思路。

　　一方面，要求長租公寓應當具備相應的人員、資金和管理能力，名稱和經營范圍均應當包含“住房租賃”相關字樣，便于社會識別。另一方面，住房租賃企業、房地產經紀機構的從業人員應當按照規定辦理、使用從業人員信息卡，實名從業。樓建波表示，實名從業便于鎖定人員的責任，為今后建立信用體系奠定基礎。

　　在資金監管方面，規定租賃企業向承租人單次收取租金的數額不得超過3個月租金總和，押金不超過一個月租金，以防止住房租賃企業利用“資金池”無序擴張。此外，提倡出租人按月收取租金。

　　同時，征求意見稿第四十四條規定，房地產經紀機構提供居間、代理服務收取的傭金一般不超過一個月租金。住房租賃合同期滿，出租人和承租人續訂或重新簽訂住房租賃合同的，房地產經紀機構不得再次收取傭金。

　　對違反“住房租賃企業向承租人單次收取的租金超過3個月租金總和且未納入監管”的，將由住房城鄉建設主管部門給予警告，責令改正，可處2萬元以上10萬元以下罰款，情節嚴重的，并責令停業1至6個月，注銷備案。

　　住房租賃企業不得以隱瞞、誘導、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款。不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。違反者將由住房城鄉建設主管部門責令限期改正，可處5萬元以上10萬元以下罰款。情節嚴重的，注銷備案；構成金融違法行為的，由金融監管部門給予處罰。

　　治理群租房

　　住宅起居室等不得單獨出租

　　近年來，群租房的安全、擾民問題突出，市民投訴居高不下。征求意見稿也對群租房相關事宜進行了規定。

　　征求意見稿提出，出租住房應按照規劃設計的套、間出租，符合人均使用面積和每個房間居住人數的要求，明確住宅的起居室、廚房、衛生間、陽臺、儲藏室等不得單獨出租用于居住。

　　出租人違反以上規定的，將由住房城鄉建設主管部門給予警告、責令改正。出租人為個人的，可處5000元以上1萬元以下罰款；出租人為單位的，可處1萬元以上5萬元以下罰款。

　　樓建波表示，這些規定與北京市2013年公布的居住管理規定是一致的，“將群租房治理措施升格為地方性法規，并配套相應的處罰措施，將為治理工作帶來極大利好。”

　　他介紹，針對租金貸、短租房、發布虛假房源等問題，北京市此前已出臺相關文件，相應措施也已吸收到征求意見稿當中，通過立法予以鞏固，并有針對性地配套了罰則，保持了政策的連續性和穩定性。

　　新京報記者 徐美慧