一、項目概述

寧化位于閩贛邊界中部，是舉世聞名的客家祖地，是全省五個邊界貿易開發試驗區之一。隨著全縣經濟社會的發展，城區人口不斷增加，原建于90年代初的客家中心農貿市場已不能滿足市民生活需要。搬遷新建一個流通現代化水平較高的中心農貿市場，既是改善民生的迫切需要，也是提高全縣農產品流通水平的重要舉措。縣政府擬在青少年宮北側、南大街西側建設城區中心農貿市場，規劃占地40畝（具體見紅線圖），預計總投資2.1億元。

二、項目建設要求

1、投資方在規劃設計時應將農貿市場建設項目分成兩個部分：市場部分為一至三層，其中：底層為大面積攤位，二層為大面積攤位與分割式店面相結合，三層為分割式店面；住房部分為四層及以上，可考慮設計2-3棟塔式商品房。具體指標如下：（按25154㎡面積計算指標）

①建筑密度≤45%，容積率≤2.7，綠地率≥25%；

②建筑層數、高度按審批方案確定，多層建筑住宅日照間距≥1：1；高層建筑應滿足日照和消防間距要求（設計方案應提供日照分析圖），其中板式高層建筑日照間距應≥1：0.8；

③機動車停車位：按0.8個/100㎡（以計容建筑面積計算），以小型汽車為標準當量表示。應設置兼人防使用的地下停車場，停車位不少于總停車位的70%。

④市場地塊東側退紅線不少于35.0米；南側退紅線不少于12.0米；西側退規劃道路邊線不少于8.0米；北側退紅線不少于12.0米；且應滿足與相鄰地塊建筑的日照間距要求。停車場地塊南側退紅線不少于12.0米；東側退規劃道路邊線不少于5.0米；西側、北側應滿足與相鄰地塊建筑的消防及住宅日照間距要求。

2、投資方須按流通現代化水平較高的現代標準農貿市場設計和建設市場部分，無償提供市場底層和二層，每層面積不少于12000㎡，外裝修按小區建筑要求完成，室內為按現代標準農貿市場裝修并配套固定攤位、水電、照明、通風、排污、無害化處理、消防、電話等設施，層高按現代標準農貿市場確定。

市場底層和二層應科學分區、合理布局。第一層可考慮設置蔬菜、畜禽肉（分豬肉區、牛肉區、雞鴨肉區、其它畜禽肉區等）、禽蛋、冰凍產品、淡水及海鮮類、魚類宰殺區、豆制品、熟食、副食品、果品、糧油、干貨調味品等區域，應設置足夠面積的自產自銷果蔬經營區，方便種菜群眾擺攤，并做到食品與非食品區域分開設置，同時預留1000㎡作為機動配置區。第二層可考慮設置經營土特產、干貨等商品。

市場北側及東側臨街部分在不影響人流和采光的情況下，可考慮設計一些店面，以避免晚上過于冷清。

3、投資方須無償提供80套左右中等戶型面積的商品房。同時無償建設市場周邊、西面和地下部分停車場。市場周邊停車場主要停放摩托車、自行車、三輪車等；西面綜合停車場可停放各類車輛；地下部分停車場主要供買菜群眾停放小汽車。

4、投資方應充分考慮小區出入口和道路交通設計，組織好內外交通，避免人流、物流、車流相互干擾。停車場設計要求機動車與非機動車分開，停車位要合理布局。

市場主入口不宜設置在東側，四層以上商品房的出入通道與一至三層的市場出入通道應分開設計。西面綜合停車場至市場主樓之間應設計天橋，住戶自行車、摩托車和三輪車等經天橋可通達市場第三層頂坪，行人可經天橋通達市場一、二層。

市場周邊應規劃物流專線，可考慮物流車輛從西或北面道路進入，同時在農貿市場的南、北、西等三方位各規劃一個物流通道，有貨物裝卸停車點。

5、投資方須分別無償提供不少于計容總建筑面積4‰的小區社區工作辦公用房（其中1.5‰必須為底層店面，其余面積應集中設置在三層以下）、4‰的物業管理用房面積（其中必須有一處不小于150㎡面積的集中使用的物業管理用房）和面積不少于150㎡的市場管理用房（不計入社區工作服務用房指標），外裝修按小區建筑要求完成，室內為普通裝修并配套水電、閉路電視及電話等線路設施，層高大于2.8米。

6、投資方須在底層無償配設一處有獨立對外通道的符合三類公廁標準的城市市政公共廁所，建筑面積應大于120㎡。還應配設一處符合環衛行業規范標準的環衛垃圾收集點，并做好設施配套，建筑面積不少于60㎡，層高大于5米。

7、投資方須對地塊及第三層樓頂空留坪進行景觀、夜景等設計并配套建設，第三層樓頂空留坪應建設空中花園，建筑物外墻上的空調外機及所有管線應隱蔽設置，所有防盜網設置不得突出建筑物外沿。

8、投資方須委托3家以上有相應資質的建筑設計單位，按出讓地規劃設計條件和建設流通現代化水平較高的標準設計該市場和配套建設項目，建筑整體設計應體現客家風格。

9、投資方須在獲得項目建設用地之日起3個月內動工建設，在2013年底前完成整個項目建設并投入運營。

10、投資方須在寧化縣工商部門注冊登記房地產建設項目業主法人企業。

11、投資方須在繳納土地出讓金的同時一次性繳納70萬元作為履行規劃條件和建設要求的保證金，并繳清該項目土地測量等前期費用。

三、項目效益分析

1、寧化是閩贛邊界中部兩省交界沿線六縣中轄域最廣、人口最多、區位最中的縣份，是閩西與贛南經濟區交集點，重要的物資集散地之一，是全省五個邊界貿易開發試驗區之一，城區貿易活動活躍。寧化縣委、縣政府致力打造閩贛邊界中部工貿旅游文化強縣，將為商貿物流業深度發展注入強勁動力，同時也必將帶動城區房地產向規范、質優方向發展。

2、泉南高速貫穿境內，規劃的浦建龍梅鐵路和湄洲灣至重慶高速公路不久也將動工。交通條件的改善使寧化與沿海及周邊城市之間的距離大幅度縮短，寧化的區位優勢和人口優勢將逐步顯現，加上寧化深厚的文化底蘊和優美的自然環境，未來城區房產市場潛力極大。   

3、項目建設地緊鄰南大街商業步行街，周邊的惠好醫藥市場、水果批發市場、快消品市場等項目正緊鑼密鼓建設。可以預計項目所處地段將成為寧化城區的商業中心，項目配套的第三層商業店面和第四層以上的商品房具有良好的市場銷售前景。

四、項目優惠政策

1、第三層店面和第四層以上的商品房可分戶辦證銷售。

2、縣政府負責項目的征地、拆遷、補償、安置工作，并幫助協調解決項目建設過程中遇到的問題和困難。

3、縣政府負責提供水、電、通訊安裝設施便利，將水、電、通訊管線鋪設至項目圍墻入口處。

4、縣政府負責配套建設市場周邊的錦繡路等道路。

五、項目聯系人及聯系電話

王遠球  寧化縣三產發展辦公室  縣市場項目組辦公室

辦公電話：0598-6824651 手機：13950912512

縣三產發展辦公室

縣市場項目組辦公室

二O一二年三月九日