原標題：開發(fā)商自曝違規(guī)，法律理應保障購房人權益

　　就算合同無效，業(yè)主也可上訴，要求違約的開發(fā)商承擔責任，賠償相應損失。

　　文 | 易陽

　　近日，房產(chǎn)開發(fā)商西安聞天科技實業(yè)集團有限公司以自己違法無證銷售為由，在商品房售出兩年后，將12名業(yè)主相繼告上法庭，欲收回所售房產(chǎn)。之前，也有類似確認合同無效糾紛案，多地法院判決雙方簽訂的內(nèi)部認購合同無效。

　　開發(fā)商這種“舍卒保車”奇招，對買房者來說實為不公平。據(jù)報道，聞天科技涉事房產(chǎn)如今的售價，已達每平米24000元，是2016年價格3倍。被訴業(yè)主本已等待入住，可隨著法槌落下，原來的合同作廢，就算拿著開發(fā)商們退還的房款，面對房價翻番的樓市，也無法購置一套稱心如意的房子。

　　市場經(jīng)濟之所以健康運行，關鍵就在于誠實信用。一個市場主體，想著如何賺錢并不可恥，可怕的是出爾反爾、踐踏契約。如果任由這股歪風橫行、互相效仿，被污染的市場經(jīng)濟土壤，如何為人們帶來穩(wěn)定和可預期的投資收益？又如何持續(xù)健康地發(fā)展？

　　報道稱，隨著房地產(chǎn)市場的日趨活躍，一些城市的房屋買賣合同違約糾紛呈明顯增多趨勢，買賣雙方矛盾愈加突出。對于中國樓市，這絕非佳音。

　　法律是社會的減震器。從立法上看，并沒有哪一條法律條款，能為開發(fā)商的背信棄義“公開背書”。《民法總則》明確，“民事主體行使權利時，應當履行法律規(guī)定的和當事人約定的義務”，“民事主體不得濫用民事權利損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權益”。

　　《合同法》則規(guī)定，“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力”，“當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同”。

　　在司法審判上，裁判也向弱勢的買房者適度傾斜。根據(jù)最高法相關解釋，“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”被限定于“效力性強制性規(guī)定”。盡管《城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》明確，“未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售”，但從實質(zhì)上看，這種非效力性強制性規(guī)定，并不一定導致合同無效，這也為被訴業(yè)主下一步維權留出了一條司法進路。

　　如果開發(fā)商敗訴，合同有效自然好，可謂皆大歡喜。就算合同無效，業(yè)主們也不必擔憂，可通過民事訴訟，要求作為違約者的開發(fā)商承擔責任，主要是退還已付購房款、賠償房屋上漲的差價損失，包括有關利息。

　　不僅如此，作為違法者的開發(fā)商，無論勝訴敗訴，都要承擔“責令停止違法行為，沒收違法所得”“并處已收取的預付款1%以下的罰款”的行政責任。至于市場責任，恐怕更是一個“無底洞”，因為一次“破壞契約”行徑，足以讓市場、資本和消費者望而卻步。不能讓違約者因違約而獲益，應是法治市場的共識共為。

　　此外，今年7月召開的西安市法院房地產(chǎn)案件審理工作專項會議指出，加大對社會關注度高、影響大、群體性強的房地產(chǎn)案件審理力度，依法保護當事人的合法權益；加強對基層法院的審判業(yè)務指導，統(tǒng)一裁判尺度。讓違約者付出成本，讓弱勢者無所畏懼，才能守住市場公平的底線，這樣的樓市才會更健康。

　　□易陽（法學學者）