租金上漲背后的鏈條

　　對于這次房租上漲的原因，當前有兩個聲音：一是專業租賃機構瘋狂搶占房源，哄抬房租；二是一線城市租賃市場供需缺口大。

　　從微觀經濟學上講，商品價格是由該商品的供給和需求決定的，房租也不例外。但是影響租房市場的因素并非只有供需關系，它還受到房價的影響。當房屋作為消費品時，房價會影響租房市場的需求，即房價高，大家買不起房，自然會跑去租房。而當房屋作為投資品時，房價會影響租房市場的供給，這就牽扯到年租金收益率。

　　既然是投資，就要考慮收益，國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比，在1：300?200之間比較合理，即需要200?300個月可以收回成本。換算成“年租金收益率”就是4%?6%之間，它代表著一年下來，靠出租房子收回了成本的多少比例。

　　但是近年來，國內房價居高不下，年租金收益率越來越低。尹中立關注到，2003年前后，北京或上海的年租金收益率在5%左右，到了2017年，京滬兩地的年租金收益率降到1.5%，如果剔除掉物業管理費、維修費用等，出租房子根本無利可圖。

　　這就出現了一個矛盾的現象：對于房東或者投資方來講，租金收益率太低，房租不是偏高而是偏低；而租客卻認為房租太高。尹中立分析，造成這個現象的根本原因是房價與收入水平偏離太多。

　　租金收益率過低，造成的結果之一是投資方或者房東缺乏出租房屋的動力，提供出租的房屋少，租金自然也會上漲。目前存量住房是住房租賃市場的主要房源，但從現實情況來看，一部分住房所有者出于租金水平低或者其他原因，房子處于空置狀態。

　　根據西南財大中國家庭金融調查與研究中心的調查報告，2013 年，我國城鎮住房平均空置率為22.4%。騰訊網、騰訊房產研究院、中國房地產報與《騰訊智慧》聯合發布的《2015 年中國住房空置率調查報告》，2015 年5 月一線城市住房空置率為22%，二線城市為24%，三、四線城市為26%。

　　根據專家數據，美國的住房空置率長期保持較低水平，即使美國樓市最差的2007?2008年，自有住房空置率最高只有2.9%。歐洲國家的住房空置率也很低，荷蘭、瑞典一般住房空置率只有2%，法國為6%左右，德國約為8%。

　　在剛剛離職的我愛我家副總裁胡景暉看來，目前熱議的長租公寓在資本的挾持下高價收房的行為，對房租增長只是起到推波助瀾的作用。據他粗略估算，北京有近100萬套房子空置，既沒有自住也不出租。而對于年租金回報率只有1.5%，低于發達國家的5%?6%的水平，胡景暉認為背后的原因就是土地財政、高地價推動高房價。

　　尹中立認為，政府需要干預住房租賃市場，從供給角度增加政府主導的租房供給。北上廣深一線城市雖然土地稀缺，但是和人口相比，如何合理利用才是關鍵。比如每年新增居住用地中，更大的比重用于保障性住房，有利于住房矛盾的化解。