租賃市場背后的社會治理體系

　　各國的共識是，房屋租賃市場具有社會福利屬性。楊現(xiàn)領說，租金穩(wěn)定是民生穩(wěn)定和社會穩(wěn)定的重要基礎。同時，租賃具有更多的消費屬性，租金是CPI（居民消費價格指數(shù)）的重要構成部分。租金上漲過快會引發(fā)潛在的通脹風險，對經(jīng)濟和社會穩(wěn)定造成威脅。無論是成熟市場，還是發(fā)展中市場，租金支出都是家庭消費支出的重要部分，因此，租金穩(wěn)定對于通脹的管理非常重要。

　　另一方面，租房市場也與人口城市化密切相關。“當前，我國城市化過程最突出的矛盾就是人口城市化慢于土地城市化，即大量流動人口和新市民無法在城市獲得正常的居住與生活保障。這些人群收入偏低，支付能力有限，租金上漲過快，不僅會對他們的融入城市構成無形的障礙，而且，一旦他們回流農(nóng)村或小城鎮(zhèn)，也將對大城市的服務成本產(chǎn)生供給沖擊，從而導致城市化的倒退。”楊現(xiàn)領說。正是基于這些問題，租賃市場的穩(wěn)定性非常重要，甚至比房價的穩(wěn)定性更為重要。

　　在對住房租賃市場的管理中，政府應當擔負重要責任。然而，我國房改不過二十年，住房制度“重購輕租”，導致租房市場發(fā)展滯后，圍繞租房市場的制度仍有大片空白。

　　尹中立分析，當下我們租房市場實際上更多的是個人對個人行為占主導，政府介入少，這個市場更多的時候是處于一種自發(fā)的狀態(tài)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉發(fā)現(xiàn)，國內房屋租賃市場缺乏一個準確的、有公信力的數(shù)據(jù)，不論是租賃房源數(shù)量還是租金數(shù)據(jù)。當前，大部分發(fā)布的數(shù)據(jù)來自于一些參與租賃市場交易的機構，這其中很難說沒有用數(shù)據(jù)影響市場的干預因素。

　　武漢大學中國住房保障研究中心主任曾國安也指出，商品住房交易和存量住房交易均有比較完整的信息登記，但由于住房租賃登記備案制等未落實等原因，除了專業(yè)機構和中介機構能掌握部分住房租賃市場信息外，政府部門對住房租賃市場信息了解非常少，公安部門入戶登記所能了解的信息也十分有限。信息不完整、不系統(tǒng)，制約了住房租賃市場的有效管理。

　　官方統(tǒng)計租房市場數(shù)據(jù)并不是一件容易的事情。據(jù)尹中立介紹，相對于房價來說，房租更難監(jiān)控，很多租房買賣是個人對個人，雙方在私下成交。“買房還有網(wǎng)簽制度，數(shù)據(jù)按說應該很準確，但實際上不是很準確。房價都監(jiān)控不了，房租更難監(jiān)控。”尹中立說。

　　另外，我國尚沒有一部保護租房者的專門法律。在現(xiàn)有的法律法規(guī)體系當中，有規(guī)定房租租賃的條文有《中華人民共和國合同法》中關于房租租賃的條文、住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布2011年2月1日實施的《商品房屋租賃管理辦法》以及《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》。但是這些都是條文，并非有強制力的法律，承租人在房屋租賃市場依然處于弱勢地位，會面臨黑中介等各種棘手問題，租房權益在受到侵害時還不能得到法律的有效保障。

　　尹中立認為，我國是一個人口大國，并且面臨著急劇的人口流動，住房矛盾如何化解是一個非常復雜的問題，需要很高層級的法律文件去規(guī)范。很多國家都有《住宅法》，但是我們國家沒有。《住宅法》不光是管控住房市場，還會規(guī)范政府和市場的邊界，規(guī)定政府的義務，以及公民在住房過程中應該有哪些權利和義務。尹中立記得十多年前有關部門有計劃立法，但遲遲沒有落實，現(xiàn)在應該重新呼吁，啟動《住宅法》的工作刻不容緩。

　　對此，其他國家的有關做法值得參照。1950年代起，聯(lián)邦德國相繼出臺《住房補貼法》《住房解約保護法》《增加租賃住房供應法》《住房租賃法》等，以法律形式明確約束房東權利，保護租戶權益，限制租金漲幅，補貼住房。

　　7月27日，深圳市政府發(fā)布《深圳市人民政府關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》，其中在租購并舉部分提到，自今年起，深圳市新增居住用地中，人才住房、安居型商品房和公租房這些保障性住房的比例達到60%，市場商品住房占40%。

　　尹中立認為十九大之后很多城市發(fā)展新的住房理念，深圳做得比較到位。但是他擔憂，這種模式在其他90%以上的城市可能都不具有可行性，這仍和土地財政有關。深圳的地方財政雄厚，不太依賴土地收入，但是其他地方不都這樣，北京的地方財政對土地依賴也很深。

　　實際上，很多政府都建設公租房來保障低收入人群的住房問題，但不同的是，國內一線城市對保障性住房申請的條件除了對收入有要求外，還和戶籍或者繳納社保的時間掛鉤。例如，北京朝陽區(qū)公租房申請明確規(guī)定必須有本市城鎮(zhèn)戶口；深圳市公租房輪候申請條件是，具有本地戶口，或者參加社保累計三年，或者配偶屬于現(xiàn)役軍人的可以不受戶籍和居住證的限制。

　　而流動人口是租房的主要人群，在一線城市獲取戶籍極其不容易，尤其是對低收入、需要保障性住房的流動人口來講更是毫無可能，而申請條件把這些人擋在了公租房的門外。

　　尹中立說，北京就是在控制人口，這背后是一個城市承載力的問題。北京最大的制約因素是自然條件，缺水，城市如果有過多人口涌入，城市運轉難以為繼。因此，北京很難給流動人口提供那么多便利。

　　實際上，這背后又透露出城市發(fā)展不均衡的問題，北上廣深等一線城市承載著更多經(jīng)濟、文化、服務的優(yōu)勢，吸引流動人口大量涌入。相比之下，德國住房體系的優(yōu)勢在于，德國各州的經(jīng)濟發(fā)展相當，產(chǎn)業(yè)布局均衡，人口在大城市的集中度不高，當然也不會集中在一個城市居住。

　　所以，房子問題不僅僅是與房子相關，租房貴背后，實際上涉及一個非常復雜的社會治理體系。

　　文：《中國新聞周刊》記者/楊智杰