明年樓市怎么調(diào)？近日住建部會(huì)議明確提出明年八項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，要求保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

　　12月21日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開。會(huì)議總結(jié)2020年和“十三五”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作，分析面臨的形勢(shì)和問(wèn)題，并提出了明年工作總體要求和八項(xiàng)重點(diǎn)工作。

　　八項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)包括：全力實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展；穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問(wèn)題；加大城市治理力度，推進(jìn)韌性城市建設(shè)；實(shí)施鄉(xiāng)村建設(shè)行動(dòng)，提升鄉(xiāng)村建設(shè)水平；加快發(fā)展“中國(guó)建造”，推動(dòng)建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；持續(xù)推進(jìn)改革創(chuàng)新，加強(qiáng)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)；加強(qiáng)黨的全面領(lǐng)導(dǎo)，打造高素質(zhì)干部隊(duì)伍。

　　擴(kuò)大內(nèi)需放首位，加速城市更新及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造

　　此次，住建部工作會(huì)議提出的八項(xiàng)重點(diǎn)工作中，第一項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)是全力實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。同時(shí)全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

　　會(huì)議提到，切實(shí)轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理，推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提升，深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，加快建設(shè)宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。完善城市空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)建以中心城市、都市圈、城市群為主體，大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系。實(shí)施城市生態(tài)修復(fù)功能完善工程，提升人居環(huán)境質(zhì)量。強(qiáng)化歷史文化保護(hù)，塑造城市風(fēng)貌。全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，加快建設(shè)完整居住社區(qū)，推動(dòng)物業(yè)企業(yè)大力發(fā)展線上線下服務(wù)業(yè)。深入開展新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)試點(diǎn)工作，探索形成可復(fù)制可推廣的機(jī)制和運(yùn)行模式。系統(tǒng)化全域推進(jìn)海綿城市建設(shè)，統(tǒng)籌推進(jìn)城市內(nèi)澇治理，鞏固城市黑臭水體治理成效。進(jìn)一步推進(jìn)生活垃圾分類。

　　解讀：今年住建部工作會(huì)議將“全力實(shí)施城市更新、全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”放在首位工作。

　　貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)指出，城市更新行動(dòng)是重大民生工程及發(fā)展工程，近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出要堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的戰(zhàn)略基點(diǎn)，要將擴(kuò)大消費(fèi)同改善人民生活品質(zhì)結(jié)合起來(lái)，城市更新及其中的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造就是重要環(huán)節(jié)。2020年可以說(shuō)是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造政策“元年”。政府工作報(bào)告第一次明確年度老舊小區(qū)改造目標(biāo)，且1—11月，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.97萬(wàn)個(gè)，惠及居民近725萬(wàn)戶。經(jīng)過(guò)探索實(shí)踐，住建部于近期印發(fā)了《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機(jī)制清單》，為未來(lái)改造工作提供指引。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也提到，無(wú)論是從今年的兩會(huì)還是近期的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議透露的信息來(lái)看，對(duì)老舊小區(qū)的改造都將是后續(xù)城市居住生活提升的重要抓手，老舊小區(qū)改造不僅僅是“接棒”棚改這么簡(jiǎn)單，從推進(jìn)的難度上，推進(jìn)的時(shí)間跨度上，推進(jìn)所涉及的行業(yè)都會(huì)明顯超過(guò)棚改，同時(shí)也會(huì)催生出很多產(chǎn)業(yè)機(jī)遇。

　　房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制從“穩(wěn)妥實(shí)施”到“全面落實(shí)”

　　在房地產(chǎn)調(diào)控方面，會(huì)議提到，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

　　解讀：自2016年以來(lái)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已提出5年。2019年住建部工作會(huì)議提出“穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案”，此次住建部工作會(huì)議進(jìn)一步明確“穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”。

　　貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)表示，2020年即使疫情沖擊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)調(diào)控未見放松，反而局部市場(chǎng)的升溫引發(fā)下半年“一城一策”的密集出臺(tái)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，有超過(guò)20城限購(gòu)、限貸及限售等政策作出調(diào)整。同時(shí)從下半年的調(diào)控中可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管預(yù)警機(jī)制加強(qiáng)、地方政府部門調(diào)控的協(xié)同和聯(lián)動(dòng)加強(qiáng)。未來(lái)長(zhǎng)效機(jī)制代替房地產(chǎn)周期性調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展更加回歸本原，也更好地發(fā)揮對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的支持作用。

　　“三穩(wěn)”目標(biāo)未提及

　　可以看到的是，相較于2019年的住建部工作會(huì)議，此次會(huì)議中并未提及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)。

　　許小樂(lè)表示，“三穩(wěn)”并不是一個(gè)短期的目標(biāo)，而是近年來(lái)常態(tài)化要做的目標(biāo)。明年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易仍然有較大的不確定性，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然要堅(jiān)持“房住不炒”的主基調(diào)，要保持房?jī)r(jià)、地價(jià)、市場(chǎng)預(yù)期的平穩(wěn)。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上平穩(wěn)，只是少數(shù)城市市場(chǎng)出現(xiàn)了分化波動(dòng)，調(diào)控的責(zé)任主體在城市。調(diào)控的手段，過(guò)去以限購(gòu)、限售等行政性、短期性政策為主，正在轉(zhuǎn)向以金融（如三道紅線）、稅收等市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制為主，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)化、結(jié)構(gòu)性調(diào)整，這是中國(guó)長(zhǎng)期房地產(chǎn)調(diào)控手段的進(jìn)步，減少對(duì)市場(chǎng)的行政性扭曲。

　　房地產(chǎn)調(diào)控將事前、事后全程化監(jiān)管

　　會(huì)議提到強(qiáng)化城市主體責(zé)任，完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動(dòng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場(chǎng)監(jiān)管等機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

　　解讀：此次會(huì)議雖未提及“三穩(wěn)”目標(biāo)，但明確了房地產(chǎn)調(diào)控將事前、事后全程化監(jiān)管。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動(dòng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場(chǎng)監(jiān)管”這個(gè)表述就把調(diào)控的事前和事后、市場(chǎng)化和行政化的手段等進(jìn)行了結(jié)合，具有積極的作用。后續(xù)預(yù)計(jì)長(zhǎng)效機(jī)制方面，四大價(jià)格監(jiān)管體系會(huì)形成，包括一手房?jī)r(jià)格體系、二手房?jī)r(jià)格體系、租賃市場(chǎng)價(jià)格體系和地價(jià)監(jiān)管體系會(huì)形成，具有積極的作用。

　　明確租賃住房對(duì)緩解大城市住房突出問(wèn)題的重要性

　　會(huì)議提到，大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問(wèn)題。加強(qiáng)住房市場(chǎng)體系和住房保障體系建設(shè)，加快補(bǔ)齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問(wèn)題。加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。擴(kuò)大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加快培育專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為。穩(wěn)步推進(jìn)棚戶區(qū)改造。進(jìn)一步完善住房公積金繳存、使用和管理機(jī)制。

　　解讀：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及住建部會(huì)議均重點(diǎn)明確解決好大城市住房突出問(wèn)題，大城市住房問(wèn)題受到關(guān)注。

　　許小樂(lè)指出，住建部會(huì)議中，將大城市住房問(wèn)題和發(fā)展租賃住房放在一起表述，明確了租賃對(duì)緩解住房供需矛盾尤其是大城市住房供需矛盾的重要性。未來(lái)住房租賃發(fā)展將在增加租賃房源供給，租賃權(quán)益的保障及擴(kuò)大，規(guī)范及支持租賃企業(yè)的發(fā)展等方面持續(xù)發(fā)力，屆時(shí)租金更平穩(wěn)，租住真正成為一種長(zhǎng)期居住選擇。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄亦指出，本次會(huì)議首次明確提出建立以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，并且要求在人口凈流入的大城市重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房，體現(xiàn)了因城施策的理念，符合房住不炒的原則，對(duì)于加強(qiáng)住房保障建設(shè)提出了明確方向，對(duì)大城市租賃群體給予了特別關(guān)注，有利于保障民生，為促進(jìn)實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)發(fā)揮了重要作用。

　　長(zhǎng)租公寓行業(yè)將迎來(lái)整頓，監(jiān)管政策將更加完善

　　會(huì)議提到，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加快培育專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為。

　　解讀：相較于以往加快培育專業(yè)化規(guī)模化的租賃企業(yè)，此次住建部會(huì)議還提及了“規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)以及整頓租賃市場(chǎng)秩序”。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，今年受疫情影響租賃市場(chǎng)下行，長(zhǎng)租公寓受到較大沖擊，蛋殼公寓事件也暴露出長(zhǎng)租公寓行業(yè)目前需要更加完善的監(jiān)管政策，預(yù)計(jì)明年在長(zhǎng)租公寓政策將更加完善。在政策支持以及監(jiān)管細(xì)化下，2021年長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)也將面臨戰(zhàn)略方向的調(diào)整。