一個小單間租金漲五成背后：資本升級存量
資本推動下，長租公寓加速擴(kuò)張
貝殼研究院發(fā)布的《2018年中國住房租賃白皮書》指出，2018年，是我國租賃行業(yè)超速增長的一年。從機(jī)構(gòu)滲透率看，行業(yè)的機(jī)構(gòu)化率進(jìn)一步提升，眾多參與者紛紛試水住房租賃領(lǐng)域，一線城市新開公寓門店增長率超35%。
在租賃市場縱深發(fā)展的過程中，機(jī)構(gòu)滲透率提升，表現(xiàn)為開發(fā)商持有、房地產(chǎn)基金的介入房源機(jī)構(gòu)化持有，專業(yè)住宅租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)的崛起。《白皮書》指出，目前在所有房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)中，住房租賃是唯一仍有政策紅利的市場。
2015年以來，隨著“租購并舉”、“租售同權(quán)”等政策密集出臺，開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、酒店集團(tuán)、機(jī)構(gòu)等紛紛進(jìn)軍長租公寓市場。
據(jù)市場統(tǒng)計機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2017年我國租賃市場租金規(guī)模已達(dá)1.3萬億元。隨著住房租賃市場發(fā)展進(jìn)入快車道，預(yù)計到2025年租賃總收入將接近3萬億元，租賃人口達(dá)2.3億。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：租賃市場交易分成兩類，一類是普通租賃，簡單的說就是租戶和業(yè)主可以直接交易的，另外一類是長租公寓類型，這一類的典型特點是中間有一個轉(zhuǎn)租方，轉(zhuǎn)租方參與了出租，獲得差價。
張大偉稱，租賃市場的亂象來說，資本大量進(jìn)入，并沒有多少是增量供應(yīng)，因為蓋房子出租在當(dāng)下租售比下是不可能賺錢的。這種情況下，大量的資本進(jìn)入的是存量改造，存量改造本身并不新增供應(yīng)，只是通過升級或者分割獲得投資溢價。
據(jù)《證券時報》報道，目前，局部地區(qū)房租失控式上漲，僅僅是各路資本進(jìn)入租房市場的一個短期負(fù)面效應(yīng)。有人預(yù)測，2019～2020年全國長租公寓的規(guī)模將達(dá)到3000萬間，如果政策上不改弦更張，資本在租房市場的力量將越來越大，一個高效的自由交易市場有演變成“超級二房東”橫行的壟斷市場的危險，屆時租房市場將很可能重蹈房地產(chǎn)市場的覆轍。
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