失衡的租與購?

　　然而回歸到現實，住房并不是一個單純的消費問題。楊現領分析，從政府角度，買房意味著投資、住房按揭、土地財政與土地金融，總體上意味著增長、稅收與就業。而租房意味著消費，它的產業鏈相對短，投資拉動效應弱，對增長的帶動效應不明顯、不直接。

　　所以，房價問題是經濟問題，主要影響的是投資。而租房是民生問題，影響的是消費。

　　中國住房問題的轉折點出現在1998年的房改。當年7月3日，國務院頒布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發〔1998〕23號），文件提出，“停止住房實物分配，逐步實行住房分配的貨幣化，建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，最低收入家庭由政府或者單位提供廉租住房，中低收入家庭，購買經濟適用住房，其他收入家庭購買、租賃市場價格的商品住房”。

　　簡單地講，政府取消了中國計劃經濟時代實行將近半個世紀的福利分房制度。對此，廈門大學教授趙燕菁這樣描述，1998年房改如同大規模城市“上市”，使房地產一舉超過股票、債券，成為中國地方政府最主要的資本來源。

　　的確，買房與租房之于政府有不同的意義，加上1998年金融危機的大背景，楊現領認為，我國的住房制度開始走向“重購輕租”的大方向，總體上建立了一套以購房與投資為主的住房制度框架。

　　而與此同時，租賃市場發展則顯著滯后，經濟適用房、公租房、廉租房等具有保障性質的住房供應明顯保障不足，主體單一。“原則上，這個框架不改變，租房發展的底層制度基礎就無法建立，租房市場也就不可能真正意義上形成大的突破。”楊現領說。

　　房改至今，很多人都有切身感受，過去十多年房價上漲給購房者帶來了高額的回報。而相比之下，再看看其他金融產品，股票市場10年指數漲幅歸零，P2P網貸平臺（互聯網金融）因為逾期兌付或經營不善問題，未能償付投資人本金利息，而出現平臺停業、清盤、法人跑路、平臺失聯、倒閉等問題，業內行話稱為 “暴雷”。在楊現領看來，這些都進一步扭曲人們對買房的偏好。

　　租購不同權也使得住房租賃市場缺乏激勵制度。現實是，在很多城市，買房會與戶籍、醫療教育資源等社會福利體系掛鉤。在買房和租房兩者之間，人們會被引導到買房。

　　雖然，十九大報告中專門提到了“加快建設多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。2017 年7月，住建部等部委發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，有12個城市作為試點城市首先進行住房租賃試點，廣州、鄭州等地提出了租購同權的改革內容，但是，這些舉措在短時間內并不能完全改變人們購房的習慣。

　　在這種租購失衡的情況下，住房自有率當然會很高。中國社科院發布的2016年《社會發展藍皮書》提到，我國城鎮家庭住房自有率高達91.2%。社會科學院金融研究所房地產金融研究中心副主任尹中立強調，每個城市情況不同，大多數中小城市不存在租房壓力，壓力主要是在一線城市。