租賃市場(chǎng)背后的社會(huì)治理體系

　　各國(guó)的共識(shí)是，房屋租賃市場(chǎng)具有社會(huì)福利屬性。楊現(xiàn)領(lǐng)說，租金穩(wěn)定是民生穩(wěn)定和社會(huì)穩(wěn)定的重要基礎(chǔ)。同時(shí)，租賃具有更多的消費(fèi)屬性，租金是CPI（居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）的重要構(gòu)成部分。租金上漲過快會(huì)引發(fā)潛在的通脹風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定造成威脅。無論是成熟市場(chǎng)，還是發(fā)展中市場(chǎng)，租金支出都是家庭消費(fèi)支出的重要部分，因此，租金穩(wěn)定對(duì)于通脹的管理非常重要。

　　另一方面，租房市場(chǎng)也與人口城市化密切相關(guān)。“當(dāng)前，我國(guó)城市化過程最突出的矛盾就是人口城市化慢于土地城市化，即大量流動(dòng)人口和新市民無法在城市獲得正常的居住與生活保障。這些人群收入偏低，支付能力有限，租金上漲過快，不僅會(huì)對(duì)他們的融入城市構(gòu)成無形的障礙，而且，一旦他們回流農(nóng)村或小城鎮(zhèn)，也將對(duì)大城市的服務(wù)成本產(chǎn)生供給沖擊，從而導(dǎo)致城市化的倒退。”楊現(xiàn)領(lǐng)說。正是基于這些問題，租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定性非常重要，甚至比房?jī)r(jià)的穩(wěn)定性更為重要。

　　在對(duì)住房租賃市場(chǎng)的管理中，政府應(yīng)當(dāng)擔(dān)負(fù)重要責(zé)任。然而，我國(guó)房改不過二十年，住房制度“重購(gòu)輕租”，導(dǎo)致租房市場(chǎng)發(fā)展滯后，圍繞租房市場(chǎng)的制度仍有大片空白。

　　尹中立分析，當(dāng)下我們租房市場(chǎng)實(shí)際上更多的是個(gè)人對(duì)個(gè)人行為占主導(dǎo)，政府介入少，這個(gè)市場(chǎng)更多的時(shí)候是處于一種自發(fā)的狀態(tài)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)房屋租賃市場(chǎng)缺乏一個(gè)準(zhǔn)確的、有公信力的數(shù)據(jù)，不論是租賃房源數(shù)量還是租金數(shù)據(jù)。當(dāng)前，大部分發(fā)布的數(shù)據(jù)來自于一些參與租賃市場(chǎng)交易的機(jī)構(gòu)，這其中很難說沒有用數(shù)據(jù)影響市場(chǎng)的干預(yù)因素。

　　武漢大學(xué)中國(guó)住房保障研究中心主任曾國(guó)安也指出，商品住房交易和存量住房交易均有比較完整的信息登記，但由于住房租賃登記備案制等未落實(shí)等原因，除了專業(yè)機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)能掌握部分住房租賃市場(chǎng)信息外，政府部門對(duì)住房租賃市場(chǎng)信息了解非常少，公安部門入戶登記所能了解的信息也十分有限。信息不完整、不系統(tǒng)，制約了住房租賃市場(chǎng)的有效管理。

　　官方統(tǒng)計(jì)租房市場(chǎng)數(shù)據(jù)并不是一件容易的事情。據(jù)尹中立介紹，相對(duì)于房?jī)r(jià)來說，房租更難監(jiān)控，很多租房買賣是個(gè)人對(duì)個(gè)人，雙方在私下成交。“買房還有網(wǎng)簽制度，數(shù)據(jù)按說應(yīng)該很準(zhǔn)確，但實(shí)際上不是很準(zhǔn)確。房?jī)r(jià)都監(jiān)控不了，房租更難監(jiān)控。”尹中立說。

　　另外，我國(guó)尚沒有一部保護(hù)租房者的專門法律。在現(xiàn)有的法律法規(guī)體系當(dāng)中，有規(guī)定房租租賃的條文有《中華人民共和國(guó)合同法》中關(guān)于房租租賃的條文、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布2011年2月1日實(shí)施的《商品房屋租賃管理辦法》以及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》。但是這些都是條文，并非有強(qiáng)制力的法律，承租人在房屋租賃市場(chǎng)依然處于弱勢(shì)地位，會(huì)面臨黑中介等各種棘手問題，租房權(quán)益在受到侵害時(shí)還不能得到法律的有效保障。

　　尹中立認(rèn)為，我國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)，并且面臨著急劇的人口流動(dòng)，住房矛盾如何化解是一個(gè)非常復(fù)雜的問題，需要很高層級(jí)的法律文件去規(guī)范。很多國(guó)家都有《住宅法》，但是我們國(guó)家沒有。《住宅法》不光是管控住房市場(chǎng)，還會(huì)規(guī)范政府和市場(chǎng)的邊界，規(guī)定政府的義務(wù)，以及公民在住房過程中應(yīng)該有哪些權(quán)利和義務(wù)。尹中立記得十多年前有關(guān)部門有計(jì)劃立法，但遲遲沒有落實(shí)，現(xiàn)在應(yīng)該重新呼吁，啟動(dòng)《住宅法》的工作刻不容緩。

　　對(duì)此，其他國(guó)家的有關(guān)做法值得參照。1950年代起，聯(lián)邦德國(guó)相繼出臺(tái)《住房補(bǔ)貼法》《住房解約保護(hù)法》《增加租賃住房供應(yīng)法》《住房租賃法》等，以法律形式明確約束房東權(quán)利，保護(hù)租戶權(quán)益，限制租金漲幅，補(bǔ)貼住房。

　　7月27日，深圳市政府發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》，其中在租購(gòu)并舉部分提到，自今年起，深圳市新增居住用地中，人才住房、安居型商品房和公租房這些保障性住房的比例達(dá)到60%，市場(chǎng)商品住房占40%。

　　尹中立認(rèn)為十九大之后很多城市發(fā)展新的住房理念，深圳做得比較到位。但是他擔(dān)憂，這種模式在其他90%以上的城市可能都不具有可行性，這仍和土地財(cái)政有關(guān)。深圳的地方財(cái)政雄厚，不太依賴土地收入，但是其他地方不都這樣，北京的地方財(cái)政對(duì)土地依賴也很深。

　　實(shí)際上，很多政府都建設(shè)公租房來保障低收入人群的住房問題，但不同的是，國(guó)內(nèi)一線城市對(duì)保障性住房申請(qǐng)的條件除了對(duì)收入有要求外，還和戶籍或者繳納社保的時(shí)間掛鉤。例如，北京朝陽區(qū)公租房申請(qǐng)明確規(guī)定必須有本市城鎮(zhèn)戶口；深圳市公租房輪候申請(qǐng)條件是，具有本地戶口，或者參加社保累計(jì)三年，或者配偶屬于現(xiàn)役軍人的可以不受戶籍和居住證的限制。

　　而流動(dòng)人口是租房的主要人群，在一線城市獲取戶籍極其不容易，尤其是對(duì)低收入、需要保障性住房的流動(dòng)人口來講更是毫無可能，而申請(qǐng)條件把這些人擋在了公租房的門外。

　　尹中立說，北京就是在控制人口，這背后是一個(gè)城市承載力的問題。北京最大的制約因素是自然條件，缺水，城市如果有過多人口涌入，城市運(yùn)轉(zhuǎn)難以為繼。因此，北京很難給流動(dòng)人口提供那么多便利。

　　實(shí)際上，這背后又透露出城市發(fā)展不均衡的問題，北上廣深等一線城市承載著更多經(jīng)濟(jì)、文化、服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，吸引流動(dòng)人口大量涌入。相比之下，德國(guó)住房體系的優(yōu)勢(shì)在于，德國(guó)各州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相當(dāng)，產(chǎn)業(yè)布局均衡，人口在大城市的集中度不高，當(dāng)然也不會(huì)集中在一個(gè)城市居住。

　　所以，房子問題不僅僅是與房子相關(guān)，租房貴背后，實(shí)際上涉及一個(gè)非常復(fù)雜的社會(huì)治理體系。

　　文：《中國(guó)新聞周刊》記者/楊智杰