租金上漲背后的鏈條

　　對(duì)于這次房租上漲的原因，當(dāng)前有兩個(gè)聲音：一是專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)瘋狂搶占房源，哄抬房租；二是一線城市租賃市場(chǎng)供需缺口大。

　　從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，商品價(jià)格是由該商品的供給和需求決定的，房租也不例外。但是影響租房市場(chǎng)的因素并非只有供需關(guān)系，它還受到房?jī)r(jià)的影響。當(dāng)房屋作為消費(fèi)品時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)影響租房市場(chǎng)的需求，即房?jī)r(jià)高，大家買不起房，自然會(huì)跑去租房。而當(dāng)房屋作為投資品時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)影響租房市場(chǎng)的供給，這就牽扯到年租金收益率。

　　既然是投資，就要考慮收益，國(guó)際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比，在1：300?200之間比較合理，即需要200?300個(gè)月可以收回成本。換算成“年租金收益率”就是4%?6%之間，它代表著一年下來，靠出租房子收回了成本的多少比例。

　　但是近年來，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)居高不下，年租金收益率越來越低。尹中立關(guān)注到，2003年前后，北京或上海的年租金收益率在5%左右，到了2017年，京滬兩地的年租金收益率降到1.5%，如果剔除掉物業(yè)管理費(fèi)、維修費(fèi)用等，出租房子根本無利可圖。

　　這就出現(xiàn)了一個(gè)矛盾的現(xiàn)象：對(duì)于房東或者投資方來講，租金收益率太低，房租不是偏高而是偏低；而租客卻認(rèn)為房租太高。尹中立分析，造成這個(gè)現(xiàn)象的根本原因是房?jī)r(jià)與收入水平偏離太多。

　　租金收益率過低，造成的結(jié)果之一是投資方或者房東缺乏出租房屋的動(dòng)力，提供出租的房屋少，租金自然也會(huì)上漲。目前存量住房是住房租賃市場(chǎng)的主要房源，但從現(xiàn)實(shí)情況來看，一部分住房所有者出于租金水平低或者其他原因，房子處于空置狀態(tài)。

　　根據(jù)西南財(cái)大中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心的調(diào)查報(bào)告，2013 年，我國(guó)城鎮(zhèn)住房平均空置率為22.4%。騰訊網(wǎng)、騰訊房產(chǎn)研究院、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)與《騰訊智慧》聯(lián)合發(fā)布的《2015 年中國(guó)住房空置率調(diào)查報(bào)告》，2015 年5 月一線城市住房空置率為22%，二線城市為24%，三、四線城市為26%。

　　根據(jù)專家數(shù)據(jù)，美國(guó)的住房空置率長(zhǎng)期保持較低水平，即使美國(guó)樓市最差的2007?2008年，自有住房空置率最高只有2.9%。歐洲國(guó)家的住房空置率也很低，荷蘭、瑞典一般住房空置率只有2%，法國(guó)為6%左右，德國(guó)約為8%。

　　在剛剛離職的我愛我家副總裁胡景暉看來，目前熱議的長(zhǎng)租公寓在資本的挾持下高價(jià)收房的行為，對(duì)房租增長(zhǎng)只是起到推波助瀾的作用。據(jù)他粗略估算，北京有近100萬套房子空置，既沒有自住也不出租。而對(duì)于年租金回報(bào)率只有1.5%，低于發(fā)達(dá)國(guó)家的5%?6%的水平，胡景暉認(rèn)為背后的原因就是土地財(cái)政、高地價(jià)推動(dòng)高房?jī)r(jià)。

　　尹中立認(rèn)為，政府需要干預(yù)住房租賃市場(chǎng)，從供給角度增加政府主導(dǎo)的租房供給。北上廣深一線城市雖然土地稀缺，但是和人口相比，如何合理利用才是關(guān)鍵。比如每年新增居住用地中，更大的比重用于保障性住房，有利于住房矛盾的化解。